年始の意気込みはどこへやら。
ブログ更新頻度の上がらない牧野です。

本日は、お預かりしているオーナーチェンジの物件
投資用収益マンションのご紹介です。

「利回り」と言う言葉を聞いた事はありますでしょうか？
不動産投資を考えた事がある方は耳にした事があるかと思います。
少しでも身近に感じて頂ける様に、
「利回り」の基本計算方式も併せてお伝えしたいと思います。

まずは物件のご紹介。

シャルム八事６６０万円

地下鉄名城線・鶴舞線「八事」駅より、徒歩８分。
二つの沿線が利用出来る交通アクセスの便利さが魅力的で、
閑静な住宅地に建つマンションです。

 　

外壁や共用部等は築年数で見る以上に綺麗に保たれ、
オートロックや防犯カメラも完備。
エレベーターもあります。
室内はリンク先の写真を確認頂ければと思いますが、
諸々リフォームも施されておりとても綺麗です。

～２０１１年７月リフォーム内容～
システムキッチン、ユニットバス、洗面化粧台、トイレ、
電気給湯温水器、インターホン、建具を新規交換済み
全室クロス、フローリング、
クッションフロア（洗面、トイレ、土間）貼替え済み

借地権の物件という事でメリットもあり、
一番の大きな点では土地権利が所有権の物件よりも、
安い価格である事が多いです。

通常多くのマンションは、
建っている敷地を全戸数分の所有者で共有持分として土地所有権を持っており、
毎年５月頃に固定資産税や都市計画税の納付書が届くかと思います。
税金がマンションや建物だけではなく、
土地にもかかっているのはそういった理由です。

一方、借地のマンションは文字通り土地を借りています。
土地の地主がいて、マンションそれぞれの所有者へ土地を貸している訳です。
もちろん固定資産税や都市計画税の支払いは所有者である地主へ請求が行くので、
マンションや建物だけの税支払いでOK。
借地のマンションと言われピンとこない方もいらっしゃるかと思いますが、
知って貰えるとイメージが持てたのではないでしょうか！

そしてここからは利回りについて、シャルム八事を例に挙げ話していきましょう。

１．表面での計算
いわゆる表面利回りと呼ばれるものがこちら。
シャルム八事の場合での賃料８３，０００円×１２か月で１年間の収入を計算した額（a）
９９６，０００円（a）÷６，６００，０００円（物件価格）、
パーセンテージ表記に戻し１５．０%になります。

年額賃料は、収入金額の家賃と共益費の合計額８３，０００円で計算し、
利回りのパーセンテージを算出しています。

そして一方で、
２．実質での計算
実質利回りと呼ばれるものです。
シャルム八事の場合にかかってくる、
管理費・修繕積立金・借地代の固定費合計が月額３０，７３０円、年間３６８，７６０円です。
固定資産税・都市計画税（仮に６０，０００円と設定）も年間収入から差し引いた額（b）
約５６７，２４０円（b）÷物件代金や初期費用を全て足した額で計算。
これをパーセンテージ表記に戻した利率が実質利回りに。

ほとんどが１の計算「表面利回り」で書かれており、
不動産投資をお考えの方にとっては「実質利回り」の理解が重要な部分となります。
また、空室の場合は相場賃料で算出する「想定利回り」と呼ばれるものもありますが、
今回は居住中の物件という事で割愛。。

ちなみに現在の賃借人様が住み続けた場合は、
表面利回りで考えると６～７年位で元金の回収という事になります。
ざっくり説明するとこんな感じです！

今回、ご紹介したシャルム八事のケースでは、
●表面利回りのパーセンテージが大きい事
●駅や商業施設が近く利便性も高い立地条件
●リフォームに掛かる費用を履歴等から立てやすい

こういった点をみながら、
市場に出ている投資用の他物件と比較してみると良いと思います。
ただもちろん数字だけではなく物件そのものの魅力や、
立地環境・希少性のある付加価値と言った様々な目線から見る事も、
不動産探しにおける難しく楽しいところだと思います。

わからない事があれば、何でも牧野までお問い合わせ下さいね！

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８月１８日（木）より通常営業とさせて頂きます。